近来，中国恒大集团越发艰难了。

7月19日，一则民事裁定书传出：广发银行股份有限公司宜兴支行申请冻结恒大地产银行存款1.32亿元或查封、扣押其他等值财产。

尽管恒大集团赶紧发布公告，称这1.32亿贷款还没到期，但难以抵挡资本市场不安情绪的蔓延，恒大系股票应声而跌。

这波银行催还贷款金额虽不大，却预示着恒大资金流动性紧张并非传闻那么简单，从曾经的利息高企，到现在的借不到钱，股债双杀，恒大集团正在逐步沦陷。

违约不断

6月29日，合作十余年的上游供应商三棵树公司发布公告，称中国恒大逾期票据金额5137.06万元。公告一出，恒大赶紧回应“兑付了”。

“公告催款”事件前，恒大下游供应商的商业承兑汇票就已出现逾期，涉及恒大旗下宁波、南阳、阳江等多个城市项目公司，金额少则数万元，多则百万、千万元，个别商票贴息甚至超过30%。这些商票，都属于应付款，却隐藏着巨大的兑付风险。当月，国际三大评级机构中的惠誉和穆迪都陆续下调了恒大评级。

其实，去年恒大商票兑付就出现了问题。粗略统计，2020年恒大地产商票高达2052.67亿元，相当于华润、绿地、融创等十余家房企总和。

今年，恒大商票无法兑付的情况更加严重，甚至多个项目因商票逾期不兑付、付不出工程款而被工程方停工。

地方政府或许也在排雷。7月19日，湖南省邵阳市住建局通知：即日起至10月13日，暂停恒大未来城项目和恒大华府项目的预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款。因两项目监管金额与实际销售金额不符，存在账外收存和使用挪用预售资金的行为，蓄意逃避监管。

债务危机

恒大在用高杠杆模式发展房地产业务赚得盆满钵满的同时，还开启了多元化布局。

目前，恒大集团旗下拥有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大产业，其中前四大都已在港股上市。房车宝集团最快也将在今年底启动上市。

上市的这一波中，恒大地产负债累累，恒大汽车一辆都没产出，而物业和流媒体，如今已成为降负债的“牺牲品”。

去年，监管部门针对房企出台“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。作为“三道红线”全踩的恒大，按规定有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

而“拿地销售比不超过40%”，使得恒大不得不以调节自身财务状况、缓解现金流压力、增强销售为重心。恒大上半年之所以拿地少，完全是为了降负债。

一系列操作下，上半年，恒大有息负债已降至约5700亿元，与去年高峰时期的8700亿元相比，大幅下降3000亿元。债务危机虽然有所好转，但依然棘手。

毕竟现金流危机已成为悬在恒大头上的一把利剑，现在的恒大已成为银行、金融机构避之不及的对象，想要依靠新债滚旧账来实现资金周转，变得异常艰难。

断臂求生

面对现金流危机，恒大除了狠抓销售、加强回款、大降负债外，不得不通过转让股权、出售资产等方式自救。

6月20日、8月1日，恒大分两次出售旗下影视公司恒腾网络19%股权，筹资约77亿港元；6月21日，转让嘉凯城29.9%股份，价款合计约27.62亿元；8月2日，恒大退出深圳高新投股东，7.08%股权转让予万科A旗下子公司等。

8月10日，恒大公告称，正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨出售公司旗下部分资产，包括但不限于出售恒大新能源汽车以及恒大物业集团的部分权益。只不过，目前并没有找到合适的买家。

8月17日，盛京银行发布公告，沈阳市国资委两家附属企业拟受让恒大集团（南昌）有限公司持有的约1.67亿股内资股股份，恒大将套现超10亿元。

某房地产行业人士表示，恒大的问题，能量小的企业一般接不动。拆解包袱是化解恒大危机的核心，恒大要先自救，不惜代价卖掉存货，现金流有了好转才能保证外部资金的继续投入。

纸上造车

提到汽车，某资深专家表示，恒大汽车要找接盘侠恐怕不容易，因为从目前披露情况看，其拥有的核心技术并不多。某国有车企战略部负责人表示，很难想象有人会去接盘恒大汽车业务，其产线都是按照宝马奔驰等豪华车型设计的，不实用，也不可能有人出资支持恒大的地产商造车模式，就算出资，也必须取得业务主导权，不会做小股东。

事实上，由于拖欠供应商货款，恒大汽车旗下公司已陷入多起法律诉讼，大部分是合同纠纷。入股恒大汽车，就需要为恒大汽车历史包袱买单，包括每年的财务费用，折旧、摊销等经营费用。根据公司公告，恒大汽车去年亏损77亿元，今年上半年亏损48亿元。

此外，恒大汽车在各地兴建工厂，去年固定资产折旧支出为5亿元，且短期内无法形成真实生产和销售。恒大汽车的研发开支计入了无形资产，去年其无形资产积累达102亿元，未来将陆续转入无形资产摊销，成为每年的经营成本。

威马汽车创始人沈晖在微博调侃称“恒大汽车就差汽车了”。新华社更是直接点名恒大“纸上造车”的隐患得治。

相比造车业务，恒大汽车旗下的土地更有价值。毕竟恒大以汽车之名，获取了不少土地。仅2019年一年，恒大就凭借汽车业务板块拿下736万平方米土地，其中有约338万平方米属于住宅或商业用地，占比近50%。

2020年底，公司财报计入的土地使用权为42亿元。故投资人看中的很可能只是恒大汽车的土地资产。

物业受累

恒大物业自上市以来业绩增速迅猛，2020年，恒大物业营收105.09亿元，同比增长43.31%；毛利润40.06亿元，同比增长128.26%；净利润26.47亿元，同比增长184.32%。

截至2020年末，恒大物业总合约管理面积约5.65亿平方米，覆盖22个省，5个自治区，4个直辖市及香港，共290个城市。其中，广东、海南、江苏、浙江、湖南等热门大省都是恒大重点布控区域。

恒大物业在管面积分布图

其实，今年初，恒大物业面积和净利润都在高速奔跑，曾创下每股19.74港元的高价，市值突破2000亿港元。但受母公司债务危机影响，恒大物业跌倒在地，这一跌就再也没能站起来。如今最低只有每股4.92港元。

目前，中国恒大持股恒大物业比例约60%，按照港交所要求，控股股东在公司上市6个月内不得出售任何股票；上市半年后控股股东有权出售股票，但不能失去控股股东的地位。这意味着，如果有意接盘，交易方也只能是财务投资者，这显然是一桩值得思忖的买卖。

8月12日，路透社发布消息透露，万科、碧桂园均与恒大物业洽谈过，但因为价格等方面问题，二者均未与恒大物业达成一致，暂已退出收购事宜。

可见，恒大物业虽然财务基本面比汽车好，但如果交易模式是出让少数股权而非出售资产，对头部地产公司的吸引力势必会降低。

恒大换帅

8月17日，国家企业信用信息公示系统显示，恒大地产集团更换董事长、总经理以及法人代表。许家印不再担任恒大地产董事长，柯鹏卸任总经理、法定代表人等职位，新任董事长、总经理和法定代表人均为赵长龙，其目前职位为恒大物业执行董事兼副董事长。消息一出，恒大系股票和债券再次下跌。

上交所公告显示，恒大地产集团为中国恒大集团下属产业集团，2017年因与深深房A重组的需要，恒大集团董事局主席许家印兼任地产集团董事长。此前，赵长龙一直担任地产集团董事长、法定代表人。

而据天眼查显示，赵长龙疑被列为失信被执行人，让此事变得扑朔迷离。

有网友评论“咋回事，许家印怕上黑名单成为失信人”？也有网友说“这是破产了吗？”还有网友说“我买了恒大的房子，逾期还未交房，好慌啊！”

对此，恒大表示，此次“换帅”属于恒大地产借深深房回A终止后的正常变动，未涉及具体管理架构、股权的变化，也不会对公司日常管理、生产经营及偿债能力产生不利影响，许家印仍为恒大地产实际控制人。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，恒大此举是巩固地产业务，且要有“专人管理”的做法。而卸任地产业务董事长后，许家印可以专注解决债务问题和其他重点业务的治理。

法律及金融人士认为，考虑到恒大地产的债务规模较高，如果发生局部违约，可能拖累相关高管成为失信人，许家印及柯鹏作为恒大集团核心高管，一旦被拖累成为失信人，会引发一些连锁反应，此番操作有规避相关风险的意思。

高管减持

恒大地产董事长变更当天，港交所文件披露了另一则消息：8月11日，中国恒大副主席、总裁夏海钧以平均每股14.18港元的价格出售300万股恒大汽车股票，持仓比例从0.15%下降至0.12%；同时，他又以平均每股7.3026港元的价格出售1000万股恒大物业股票，持股比例从0.61%下降至0.51%，从汽车和物业板块分别套现了约4253万港元和7302万港元，合计约1.16亿港元。

8月20日，港交所公告称，中国恒大执行董事史俊平于8月16日卖出100万股恒大物业的股份，卖出344万股恒腾网络的股份，交易完成后，其持股比例从0.04%降至0%，总计套现2252.56万港元。

同日，中国恒大另一执行董事黄贤贵出售恒大汽车5.75万股，交易完成后，其持股比例降至0%，总计套现73.81万港元。

对于高管减持股票的消息，业内人士纷纷表示看不懂。

常规来说，高管减持往往被投资者视为利空信号。对于当前流动性链条十分脆弱的恒大来说，这一动作无疑给恒大危机增加了诸多不必要的信息干扰，加剧了市场恐慌。

政府约谈

8月19日，人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。人民银行、银保监会指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。

针对约谈一事，8月20日凌晨两点多，恒大集团在官网发布公告表示，将全面落实约谈要求，坚定不移贯彻落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，切实履行企业主体责任，全力以赴、想尽一切办法确保工程建设，保质保量完成楼盘交付；坚决依法依规做好重大事项信息披露，绝不传播并及时澄清不实信息；以最大决心、最大力度保持公司经营稳定，化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。

8月24日，《经济日报》头版发布《坚持底线思维 增强系统观念 —— 一论防范化解重大金融风险 》一文，文章写道：这一次“恒大集团”高管罕见直接被央行、银保监会等金融监管部门约谈，是相关部门强监管、深入践行“增强系统观念”“统筹做好重大金融风险防范化解工作”的一个很好例证！

文章强调，“恒大集团”在积极推进解决自身债务问题的同时，作为“龙头房企”（房地产行业的头部企业）还应起到“带头”作用——对所有房企都要有一定的警示指导作用；全国所有房企在解决自身的金融系统性风险时，都不能有任何例外和特殊，都必须和“恒大”一样：遵守监管规则，不踩线、不逾矩！

出售总部

近日，有消息称，中国恒大计划以105亿元将香港总部大楼出售予越秀地产，具体事项还在谈判中。据接近恒大集团人士透露，目前恒大集团正在为其在香港湾仔的总部大楼寻找买家，而新买家会优先拥有国资背景。

据悉，恒大香港总部大楼是恒大集团于2015年以125亿港元从华人置业购入，是内地唯一在香港拥有整栋独立写字楼的民营企业。按照当时公告，该笔交易将以分期付款方式支付收购的价款，首付款只需10%，其余价款将分6年支付。

也就是说，恒大今年才刚刚支付完该笔交易价款，但目前摆在恒大眼前更重要的任务是如何获取更多资金度过流动性困难的日子。

8月25日晚，恒大发布盈利预警公告，预计上半年净利润为90亿元至105亿元，较去年同期下降29%到39%。其中，房地产开发业务亏损40亿元，新能源汽车集团亏损48亿元，出售及持有恒腾网络股份盈利185亿元。

时至今日，恒大的问题已牵连地方政府、近500家各路金融机构、8000多家上下游企业、317万名员工，以及恒大自己的12万名员工，所在的234个城市的792个项目，已售未交楼的61.7万套商品房的204万名业主。一旦恒大暴雷，基本要把整个产业链拖下水。这不仅是楼市的问题，更是系统性金融风险，将严重影响社会稳定。

归根结底，恒大的财务困境属于流动性问题，而非资不抵债，毕竟恒大全国土地储备达2.3万亿平方米。

如果是流动性危机，靠变卖资产获取流动性基本可以自救，但是核心的土地资产恒大却无论如何也舍不得拿出来。靠近两个月转让边角料，恒大仅仅回笼百亿资金。

所以，有病还是得治。