产经
央行发文放松首套房认定
一、加大对保障性安居工程建设的金融支持 鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则,积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用;对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排,纳入开发性金融支持范围,提高资金使用效率。 二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求 对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。 银行业金融机构要缩短放贷审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。 三、增强金融机构个人住房贷款投放能力 鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。 四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求 银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。 人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求,支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度,促进当地房地产市场持续健康发展。 请人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。 中国人民银行银监会 2014年9月29日 这个政策是否意味着对首套房的定义发生了变化,仍待验证。即便政策改为认房不认贷,只要房贷余额结清,再买都算首套房,也不会对市场行为带来颠覆性影响。住房贷款政策回归正常,表明市场供求关系已经发生了微妙变化,从卖方市场到买方市场的转换已经完成,此时要逆转趋势,并不容易。 在市场议论“限贷”政策取消之际,南京市于前一天宣布取消“限购”,这使得“限购”城市只剩下北上广深四个一线城市和珠海、三亚两个宜居城市。这六个城市具有特殊性,考虑到无法估算投资性住房的存量大小,政府无法准确判断这些城市住房的真实供求状况,也就不敢轻易放弃“限购”,这也使其无法带来取消“限贷”的示范效应。由于二三线城市已经出现供大于求局面,除非央行大规模释放货币,单凭取消“限贷”,并不能改变市场现有格局。 笔者保持原有判断,即现阶段任何单纯刺激住房需求的举动,都是在企图阻止房价的下行趋势,不排除个别城市出现短暂热络景象,但在明年住房刺激政策用尽后,房价将持续下跌。 原因有三。 其一,投资风险偏好改变。 投资者认识到经济周期规律,看到货币供给环境变化,以及对房地产税产生预期,市场对住房的投资性需求整体下降。以目前租金房价比看,普遍低于一年期定期存款利率,如果考虑到可能的住房保有成本增加,那么在明确没有货币高速增长条件下,住房投资风险加大。对于理性投资者而言,放弃住房投资标的,是个体理性。放弃的结果有二,一是不购买,二是降价出售。个性理性导致集体不理性,投资性存量房价格快速下跌,就是结果。 其二,改善型消费者谨慎行事。 改善型消费者购买的不是首套房,因而不存在恐惧心理,更善于耐心等待。“限贷”取消或许刺激部分消费者购买欲望,但若没有出现传染性效应,不会导致需求反弹。如果考虑到改善型消费者,特别是国企和金融从业人员存在收入增长缓慢甚至下降预期,而且这些人又集中在一线城市,那么二三线城市的改善型消费仍会以观望为主。由于房价整体下行,且房地产税对免税面积的政策不明,改善型消费仍以驻足观望为上策。 其三,货币政策不会出现大逆转。 这是最为重要的,也是决定投资性和改善型需求的决定性因素。投资者和改善型消费者的购买行为,普遍基于对货币政策的判断。政府已经明确宣示,不再搞大规模货币政策刺激。虽然目前央行不断放水,企图以增加基础货币供给的办法来降低资金价格,刺激资金需求,但实际情况是,资金供求两方均表现出谨慎心理。实体经济结束了补库存周期,对投资趋于谨慎。同时银行也在缩小风险敞口,去杠杆导致货币政策传导能力下降。而央行即便放水,也是偷偷摸摸,不敢大张旗鼓。换一个角度看,在国际收支趋于平衡背景下,央行只不过改变了基础货币供给方式而已。这一切显示,货币供给环境早已改变,即便央行“量化宽松”,也不会出现货币政策大逆转,这是决定住房需求的关键因素。 “限贷”政策取消,也体现政府依旧采取不断进行“微刺激”的调控方式,这不仅达不到量变到质变目的,反而不断弱化政府释放的政策信号。虽然防摔的垫子层层加码,但房价终究会滚到地上,现在只不过是拖延时间而已。(凤凰财经) 21世纪经济报道记者从开发商、代理机构、研究机构等多处采访获悉,限贷放松是大势所趋,只不过会根据市场状况逐步、渐次推进,未来或将先从首套房标准认定上调整,实行“认房不认贷”,释放此前被误伤的刚性需求。 放松限贷或为救市最后砝码 截止到9月24日,全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6地尚执行限购。 另据21世纪经济报道记者统计,本轮救市政策涉及到普通住房认定标准、税费支持等多个方面。 也就是说,2011年伊始“新国八条”涵盖的一揽子政策中,仅剩“限贷”政策尚未调整。 “地方政府能用的政策都已经用过了,但房地产市场下行趋势并未改变。”张大伟如是介绍。 根据国家统计局数据,8月,70个大中城市中,68个城市新建商品房价环比下跌,房价下跌个数创历史新高,同比来看,多个城市的房价接近跌回一年前。 中原地产所监测的全国40个重点城市数据亦显示,9月前21日成交情况来看,整体较8月同期小幅下降3%,其中二线城市表现较差,下降8%。 也正因此,放松房贷政策被看做为楼市最后一根救命稻草。 中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为,限购放松只解决一小部分人的购买资格的问题,在限贷政策的影响下,购房者的购买力尚未解决,应该配套出台支持信贷政策,否则政策的影响力有限。 值得一提的是,近期掀起的二轮救市潮,多地的救市政策内容从放松限购转向了对信贷、公积金等资金层面问题的关注。 “地方政府在信贷政策上并没有多少自主权。”张大伟表示,但发文一方面可以给市场信心,另一方面也可以给银行施压。 尚待细则 21世纪经济报道记者自开发商、代理机构、研究机构等多处采访获悉,限贷放松是大势所趋,只不过会根据市场状况逐步、渐次推进。 链家地产市场研究部张旭认为,一旦首套房认定标准放宽,综合来看,名下无房但有贷款记录的购房者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠,首套房认定进行调整后,将导致首付由六成变成三成,贷款利率执行首套房标准。相当于购房门槛降低一半,或将促使此前因政策误伤的刚需重回市场。 与此同时,无房无贷的首套购房者、二套房及投资型购房者,将不受新政策的影响。 张旭认为,首套房认定标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市,同时,出售原有房屋获得的收益使这类置换型购房者具有一定资金承受能力。 实际上,近期已经有多地发文在首套房认定上执行“认房不认贷”的政策。 就在前一天,青岛国土资源和房屋管理局发文指出,出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。 福州市9月22日出台文件也表示,对首套房的认定标准作出调整,提出购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。 此前的8月1日,绍兴住建部门也提出不考虑购房的贷款次数,二套房标准,以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准。 另外,虽然监管层并未有统一口径,但据21世纪经济报道记者了解,部分地方、部分项目在首套房标准认定上,已经开始执行“认房不认贷”政策。 一位杭州的开发商告诉21世纪经济报道记者,杭州早在8月初就有银行放松了首套房认定标准,如招商银行[-0.10%资金研报],已还清房贷余额的即算首套房,在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。 9月24日,一家全国性房企总监告诉21世纪经济报道记者,他从杭州本地商业银行获悉,限贷政策将会调整,但真正发文执行需要一段时间。 一方面是预判可能带来的市场影响;另一方面,真正发文执行也需要出台具体的可执行细则。 “地方性商业银行对个贷的积极性不大,应付了事的办法很多,比如只跟品牌房企合作,拉长审批周期等。”上述开发商表示,不出台细则,只会和此前的央行喊话类似,效果不甚明显。 农行表示,将加快贷款审批和发放速度,提高服务效率,同时持续优化房地产开发贷款信贷结构,积极支持安居工程建设,做好相关领域金融服务工作。 此外,针对银行放松房贷政策传闻,浦发银行相关负责人回应称,该行未收到任何相关政策指示,对首套房认定仍然执行既有政策。 记者了解到,目前多地政府越权确认信贷松绑。9月15日,湖北省城乡建设厅发布重要通知,要求“高端放开、中端支持、低端保障”,促进全省房地产市场平稳健康发展。9月22日,福州市政府发布文件:购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。 中原地产首席分析师张大伟认为,到目前为止已经有多个地方政府发布了有关信贷方面的松绑文件,从文件内容看,地方政府并无银行的管理权限,但依然发布要求银行降低贷款利率的文件,作用有两点,首先是给市场信心,增加救市预期;其次,将稳增长的压力转移到银行,给银行施加压力。 与之相呼应,近日,关于工、农、中、建、兴业等银行将放宽首套房贷认定标准的传闻漫天纷飞,称只要房贷还清,再申请就可以被认定为首套房。但这一传闻随即被各大银行方面辟谣,多数回应为:目前仍按之前“认房又认贷”标准认定。 对于当下楼市放松限贷的各式政策和传闻,北京房地产业协会秘书长陈志在做客中新网视频访谈时表示,倘若限贷放松在执行层面落实,对于购房者和开发商均是利好消息。但陈志也指出,考虑到房地产市场下行风险加大、收益率下降等因素,银行将大量资金投入房贷市场的意愿并不强烈。 银行限贷松绑疯传 辟谣说法略显“暧昧” 9月22日,在央行指导下工、农、中、建、兴业等银行将放宽首套首套房贷认定标准的消息不胫而走,传闻称楼市限贷松绑,房贷还清即可享受首套房优惠政策。同时,也有传言称“首套房利率或将重回7折时代”。 传闻发酵不久,各大银行纷纷传来辟谣回应。据媒体报道,工、农、中、建四大行几乎统一口径,表示限贷松绑暂无消息,目前首套房贷仍按之前“认房又认贷”标准认定。各地方媒体在对当地银行房贷政策进行了解后,也均表示并未出现如传闻所说的情况。 不过,四大行虽否认了“放松首套房认定标准”、“七折利率”等传言,但部分回应表述仍略显“暧昧”。据新华网9月24日报道称,中国建设银行[-0.25%资金研报]相关人士表示,建议完善差别化住房信贷政策,尤其是首套房认定标准。无独有偶,工行方面也表示,正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整,将及时做好相关信贷政策的衔接。 针对松绑限贷传言,中原地产首席分析师张大伟认为,银行此举或承压于市场及政府,释放了一定的房贷松绑信号。陈志则肯定了房贷放松对于楼市的意义,“这在整个全国的房地产下行压力偏大,很多城市面临高库存的严峻形势下,如果传闻属实,从‘量’和‘价’这两个角度看,对于百姓和开发商都是一个利好消息。” 多地政府发文“认房不认贷” 或接力限购松绑 与银行的“暧昧”表态不同,多个地方政府已正式发布了涉及松绑限贷政策的相关通知或公告。 早在今年8月1日,福建开始执行的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中便明确提出,购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定。且金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。 8月4日,绍兴市也发文称,在二套房认定方面,将以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准,不考虑购房贷款次数。 9月15日,湖北省住建厅15日发布“鄂六条”,称首套房贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。 9月23日,据青岛政务网消息,9月23日青岛市六部门联合发文表示,出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。与之前一些发文城市不同的是,该意见由青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、青岛市住房公积金管理中心、青岛市地方税务局、青岛市规划局六部门联合下发,金融系统也有参与其中。 “目前为止,已经有多个政府发布了有关信贷方面的松绑文件,‘认房不认贷’预计将接棒限购松绑,成为9月份后楼市松绑的最主要政策。”对于后市政策走向,张大伟如此预测。 银行、政府博弈专家:银行资金不愿投房贷市场 地方政府并无对银行的管理权限,为何还要发布文件要求银行“认房不认贷”或降低贷款基准利率? 对此,张大伟分析称,地方政府发文一方面是在给市场信心,另一方面也楼市将稳增涨的压力转移到银行,给银行施加压力。 在政府、市场压力下,有观点认为,限贷松绑已经大势所趋。南京日报9月24日引述江苏省房地产研究所所长李智观点称,在目前各类贷款都不太好做的情况下,银行应该更愿放贷给买第二套房的人,这些人经济实力更强,抗风险能力也更强。 但在陈志看来,银行并不愿意把大量资金投向房贷市场,而这也是地方政府发文呼吁松绑房地产信贷政策而银行却迟迟未动的症结。“房地产市场下行,银行业已经不再那么看好房地产,对房地产业的风险偏好已经转向。”陈志举例称,以前作为银行重要优质资产的开发贷,现在也并不再愿意过多投放。 陈志认为,投入时间长、收益率下降是银行不再青睐住房贷款主要原因。“房地产的贷款周期比较长,一般为10到30年。并且,个人住房贷款利率水平一般在5%到7%,公积金是百分之五点几,如果房贷再打折的话,对比现在的信托或者其他的一些金融产品出来,银行的收益会更加减少。” |
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