“10月15日，有两大消息引起市场广泛关注。

  央行召开第三季度金融统计数据新闻发布会，针对房地产信贷管理、房地产企业面临的信用风险、“三线四档”融资管理规则、海外美元债波动等近期热点问题作出解答。金融市场司司长邹澜强调，房地产金融工作将长期遵循中央关于房地产调控的战略和方针，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时，降低整体金融风险水平。

  此外，《求是》杂志发表习主席重要文章《扎实推动共同富裕》，其中有三处提及房地产及相关内容，包括要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”

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  01

  居民购房信贷政策有望适度放松

  本次新闻发布会是中央在近一个月内第三次提及房地产行业。

  发布会上，金融市场司司长邹澜表示：今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

  继9月27日首提“两维护”以来，央行再次释放维稳信号，预计四季度居民购房信贷政策将迎来适度放松。

  主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等，尤其是提高首套房按揭贷款的授信额度，二手房阶段性停贷的现象也将明显改善，进而支持居民合理的自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，但不能突破市场平稳健康发展的下限。

  02

  房企资金压力依然较大

  9月29日，央行召开房地产金融工作座谈会，曾提出准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。 此次新闻发布会，上述观点再被提及。 原因在于，在去年实行房企融资管理“三道红线”以来，部分金融机构对于试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
基于上述表态，预计短期内“三线四档”在执行中将迎来合理纠偏，但房企融资的“三道红线”仍将在全行业持续发力，并将由试点房企扩展为所有企业，房企整体融资环境还将保持收紧态势，房企资金压力依然较大。 此外，房企的信用危机已蔓延至海外美元债市场，金融市场司司长邹澜认为，境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应。 实际上，房企已展开自救，但无论是从项目股权出售，亦或引入财务实力强的战投，还是进入债务重组阶段，在销售回款转弱、融资收紧、资金链吃紧的现状之下，倘若四季度融资政策不发生边际放松，未来房企违约风险可能仍将接踵而至。

  03

  坚持去杠杆的决心不会变

  目前，个别规模房企面临信用风险，从央行表态来看，房地产行业总体是健康的，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，其风险对金融行业的外溢性可控。 很显然，个别现象并不能改变中央坚决去杠杆的决心，严守不发生系统性金融风险仍然是政策底线。 受此影响，房地产行业将面临新一轮大洗牌，房企的优胜劣汰将持续推进。经营稳健的优质房企有望获得集中度提升的机会，那些经营和财务指标严重恶化导致存在潜在违约风险的房企，融资环境很难得到实质性改善，偿债压力或将不断加剧，未来或将有序出清。

  
而在房企洗牌和退出的变革过程中，金融措施将重点聚焦问题房企可能存在烂尾风险的楼盘。
一方面，各城市政府要强化责任担当，并做好“兜底”准备，由当地国企、城投公司牵头组建托管企业，对于那些存在烂尾风险的项目进行托管开发。另一方面，金融部门也要积极配合地方政府，做好项目复工的金融支持，尽快实现复工复产，保证后续按时按质交付，更好地维护住房消费者的合法权益。

  04

  房地产税扩大试点提速或将年内推出

  同日，《求是》杂志发表习主席的重要文章《扎实推动共同富裕》，其中三处提及房地产： 

推动金融、房地产同实体经济协调发展。

要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题。

要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

  房地产税仍然是重点，基于到本世纪中叶全体人民基本实现共同富裕的国家战略，即扩大中等收入群体，缩小城乡收入差距，改善收入和财富分配格局，因此，收入分配、财富调节等顶层制度改革宜早不宜迟，房地产税改革则是重要的一环。 考虑到下半年以来房地产市场持续降温，现阶段可能并非是落地房地产税较佳的时间窗口期，年内或将推出房地产税试点。 北京、上海、深圳、杭州等核心一、二线城市有望成为房地产税首批试点城市，并要体现一定的政策力度。而在总结试点工作经验的基础上，未来房地产税改革或将在全国范围全面铺开，既增加住房持有成本，又改变未来楼市供需及房价预期，更好地落实“房住不炒”的政策主基调。 结合欧美、日本等发达经济体实行房地产税之后的市场表现来看，房地产税与房价下跌不能简单的划等号，房价预期主要取决于楼市供需关系，供地紧俏、需求坚挺的城市房价仍易涨难跌。

  整体来看，近期行业出现的多个问题，央行均一一作出了明确解答，并给与行业积极和稳定的信号，对市场信心的重建起到很大的推动作用。

  但此次表态，并不能代表房地产信贷政策全面转向，房企融资还将保持收紧态势，仅限于居民信贷政策和“三线四档”理解层面上的适度纠偏，房企仍将面临较大的资金压力。

  关于房地产税对中国房地产市场的冲击效应，并不如市场预期中的那么悲观，短期内购房者入市情绪将转向谨慎，市场观望情绪愈加浓重，长期来看，核心一、二线城市楼市供不应求的格局不改，房价仍将稳中有升。

  来源：丁祖昱评楼市